解析日本房產的收支

常言道：工欲善其事，必先利其器。

投資日本房地產更是不例外。在購入日本房產的時候，了解房產的價格和年收益固然很重要，但是很多人卻忽略了其運營成本，及日後的大規模修繕費用，以及房子的空置率。

今天本文就和大家講解計算這些收益的重要問題。

表面收益就是一筆投資，一年實際收益的比率。

即假設一年前你買了東京的某套房子花了 4,800 萬日元，房租每年為 380 萬日元，那麼年收益率則是：380 萬日元 / 4,800 萬日元 = 7.92%。

實際年收益就是是剔除各種費用（例如 60 萬人員），之後實際到手收益的比率。

在中國內地，許多樓齡稍大的大廈，一言不合就漏水，品質堪憂；然而，日本的建築則是以工匠精神作為代名詞。幾十年後還宛如新房。

原因就是…

日本為了防止樓房的老化，為能更長久地使用建築物，日本大部分公寓大約 15 年或是 20 年，都會進行大規模的修繕，而修復費用的來源，就是定期繳付的修繕基金。

一般 10 ~ 15 年的房子，每戶要花 100 ~ 500 萬日元。

一般日本的建築結構主要有四種類型，其特徵會根據每種結構的不同，而有一些差異。

此外，一般在房源的資訊會有縮寫名稱，所以我們總結了下面的結構名稱和縮寫。

在日本購買房產後，還需要定期繳納一些費用，例如：固定資產稅，都市計畫稅，物業管理費和修繕基金。

另外，還有房屋代管服務費。在這裡，為大家總結一下繳納費用的規則以供參考。

日本房價＝地價＋房價。銀行的抵押價格也是這麼評定的。

日本房產有一個特徵，日本建築物的折舊率（日文：建物減価償卻率）比較高，隨著建造年數的增長，建築物的僅存價值就越低。

而達到一定年數後，建築物的價值可能不復存在，只剩下土地的價值了。所以說；不動產的固定資產價值，體現在沒有「折舊率」的「土地」上。

近年日本房價有所上漲，指的也是地價的上漲，而不是房子價格在上漲，這是很多在日本買房者人的誤區。折舊率大概每年 1 %。