日本買樓收租是最精明之選
去日本旅行是香港人最愛，吃喝玩樂，夠潮又夠繽紛，但你有沒有想過在當地買樓收租呢？
其實，如果鍾情於投資亞洲的宜居城市，大可考慮日本的兩大城市 —— 東京及大阪。
今年 8 月，東京（排名第 7）及大阪（排名第 3）獲得經濟學人資訊社（Economist Intelligence Unit, EIU）的國際調查報告評選為亞洲最宜居的首兩位，加上受惠於東京奧運的效應，樓市前景不容忽視，現時低於 70 萬港元就可以買樓收租了，便宜香港一大截，而且租金回報穩收 6 厘或以上，是小本投資者不二選擇。
相信許多香港人對宜居城市的住宅都情有獨鍾，全因優質的居住環境、蓬勃的經濟發展，往往能吸引世界各地人士聚居、工作及升學，成為撐起當地樓市及租務市場的動力，買樓收租除了有穩定回報，還有可觀的升值潛力。
東京、大阪亞洲最宜居
日本首都圈的東京，貴為國際大都會，住宅價格近年重拾升軌。
大阪是日本第二大城市，宜居指數比東京更高，投資潛力不容忽視。
東京及大阪作為日本兩大城市，在安定性、醫療衞生、文化與環境、教育和基礎設施等五大評分準則中脫穎而出，位列亞洲宜居城市首兩位。
事實上，很多人低估日本的經濟實力。近年來，其 GDP 持續增長，失業率創 20 年新低，帶動當地樓市走出谷底，例如一線大城市東京及大阪近年重拾升軌，每年樓價穩步上揚，估計受惠 2020 年東京奧運效應，加上移民政策及大量海外資金湧進日本避險所帶動，這兩大宜居城市樓市前景更亮麗，買樓收租看高一線。
專注細單位 主攻上班族
香港人購買日本物業，可分散港幣貶值的風險。雖然近年東京、大阪樓價升勢持續，但相比高企的香港樓價仍屬低水，加上近年日圓走勢轉弱，入市更抵。
如果想小本投資、穩收 6 厘以上的租金回報，那收租投資者不妨向面積約 200 餘平方呎、樓齡在 20 至 30 年內的開放式或一房分層公寓入手。因為外地、本地單身上班族的租務需求十分強勁，尋找租客比較容易，而樓價介乎 70 萬至 120 萬港元就有交易，便宜過買香港樓收租很多。
東京作為該國的政治、經濟及文化中心，是日本人口最稠密的大城市，吸引世界各地的人到此升學及工作，住屋的需求十分殷切，特別是配套完善的東京中央區特別容易租出，住宅空置率也低見 4%，向來是物業投資者入市的熱點。
墨田擁多條鐵路線優勢
有熟悉東京物業市場的代理指出，東京中央區內一線地帶如銀座，近年樓價升勢強勁，租金回報已跌至四厘，若想追求更佳的收租回報，不妨轉移至中央區的周邊地帶，社區、交通配套齊備，收租有保證，最重要是樓價升幅較溫和，入場門檻低，屬較低水的入市之選。
以晴空塔、「雷門」大燈籠、淺草等景點為港人熟悉的墨田區，靜中帶旺，坐擁多條鐵路線優勢，出入市中心鬧市及新宿等地不算遠，至啱鍾情寧靜居住環境的上班族。該帶面積介乎 200- 300 餘平方呎的小型分層公寓，現時樓價介乎 80 萬至 100 萬港元，租金回報率約 6 厘。
值得一提的是，墨田區位處東京的東面區域，被規劃為東京奧運及晴空塔地區發展及優化的主要地帶，有待相關基建、奧運場館等設施落成後，整體配套更見成熟，可見區內物業潛力優厚。
新宿御苑近購物區旺租
另外，新宿御苑一帶亦是不錯收租選擇，離購物區不遠，像香港的銅鑼灣，是當地喜愛繁華生活上班族租樓熱選，現時離鐵路站約十分鐘內步程的分層迷你單位，樓價約 100 – 120 萬港元已可入市，租金回報率最高約 5 至 6 厘。
大阪的細價筍盤選擇多
大阪不僅是香港人熱門的旅遊城市，發展繁華完備，更是關西的經濟重鎮，有完善的交通網絡，坐新幹線往東京只需約兩小時，對公務繁忙的公司客來說十分方便，可謂盡享地利優勢，難怪區內物業成為海外投資客的新興入市熱點。
大阪樓價低於東京約5至10%，即使細單位空置率不及東京低，但租務需求仍然渴市，住宅空置率仍有約 6%，最吸引是有較多細價筍盤選擇，對收租投資者來說有一定吸引力。
蝸居公寓價低回報率 7 厘
投資大阪物業，首選出入便捷的人氣地點，如距離大阪市中心約 15 分鐘車程的新大阪站一帶，位於大阪市中心北面，是東海道新幹線的終點，山陽新幹線的起點，加上有地鐵線接駁，為市內極重要的交通樞紐，地理位置就像香港的紅磡，而新大阪站一帶物業自然食盡交通優勢，吸引上班族租住。
新大阪站另一賣點是一個居住密度較低的社區，街道整齊清潔，居住環境佳，加上附近不乏商業大廈，上班族租樓需求大。而深受單身客歡迎的200餘方呎的小蝸居，樓價約70萬至90萬港元，較一線地段梅田親民，租金回報率約7厘。
梅田投資潛力不輸東京
如果投資大阪一線區，首選港人玩慣玩熟的梅田，是大阪的商業心臟地帶，相等於香港的中環，白領、上班族俱多，為方便工作，當地租務需求強勁，令區內樓價節節上升，投資潛力不比東京輸蝕，一般 200 餘方呎的小窩居樓價介乎 90 萬至 120 萬港元不等，租金回報率約 6 厘。
內地客接力購買力撐東瀛樓
日本一線城市東京、大阪近年住宅樓價有升無跌，除了當地置業需求強勁外，亦與台灣及香港人掀起投資物業熱潮不無關係。去年內地人亦受這股熱潮感染，紛紛到日本掃貨，專挑一線區豪宅及旅遊區全幢物業收租，成為撐起日本樓市的海外新勢力。
分散人民幣貶值風險
大約在五、六年前，台灣人最先帶動購買日本樓收租，跟著這三、四年輪到香港人掀起熱潮。
直到去年，連內地人亦加入掃貨行列，帶動日本樓市向上。但基於歷史原因，內地人以往不甚熱衷投資日本物業，但隨着近年旅遊日本成風，內地遊客增長率倍升，大力刺激了旅遊業。購物之餘，更順道在此買物業收租。正因當地樓價相宜，且擁永久地權，內地人買入單位投資可分散中國樓價偏高及人民幣貶值帶來的風險。
內地人投資日本樓跟香港人很不同，他們普遍偏向價格較高的收租物業入手，例如不少專看一線豪宅區，如銀座一帶的物業，或享有富士山美景的優質單位，一般 250 – 400 萬元人民幣有交易。
瞄準旅遊區的全幢物業
內地客也有放眼涉谷、池袋、上野等旅客必去朝聖的旅遊區附近物業，主要向由八至十個單位組成的全幢物業埋手，價格約 500 萬元人民幣，看中單位夠集中，可以透過 Airbnb 出租，也容易管理。