中國炒房客豪買了大半個日本？

今年起，國內房地產被冰封後，受益於貨幣超發的人，手握著百萬以上的閒錢，突然變得茫然起來。

“我該拿什麼拯救你，我的百萬存款”幾乎成了高不成低不就中產最焦慮的口號。但是今年以來，這個水流似乎找到了出口，國內花不了的，國外可以呀！

日本房產，就是這股水流集中湧向的地方。

在說日本房產之前，好買哥先和大家說一下東京地理位置的基本情況：

1、東京，是指 23 區；

2、東京都，包括多摩地域（26市、1郡、4支廳） + 23 區；

3、首都圈，包括東京都 + 3 個縣（琦玉、千葉、神奈川）

東京 23 區裡，紅色是最為核心的區，原來只有三個，即中央區、千代田區，港區；現在又擴了三個區：新宿、文京和涉谷，也是房價最貴的幾個區。

了解之後，我們再來看看幾個基本資料：

2015 年，中國購房團開始大規模進軍日本。據統計，這一年中國客人一言不合在日本置產 16 億美元，較 2014 年上升了 167%。

同時，針對華人的房地產公司亦聞風而起，這些房地產公司，起碼有 30% 都在做中國業務。

這些蜂擁而去的人，大概率是被這些宣傳字眼所吸引：

租售比高、房子便宜、永久房產、對外國人不限購等等。

比如位於東京 23 區西北部的板橋區，那是一個通勤到池袋只需 3 分鐘、到新宿 9 分鐘的客流大站。

如果在這邊買一套約 197 萬的 40㎡ 的公寓，那麼這套租金能達到 8,190 元。年化回報率是 5%。再扣除每年的固定資產稅、房屋修繕費、仲介管理費和租金收入的個人所得稅後（這部分金額可通過年租金 × 20% 粗略推算），回報率大概是 4%，約 24 年能回本。

4% 的帳面回報率不算高，但相形之下，中國一線城市的年化收益率大概只有 2%，同樣的房子，大概需要 50 年才能回本，比較優勢便呼之欲出。

此外，跟我們一線城市比，東京的房價要比你想像中的更便宜。

比如東京都港區，這個名副其實的富人區，其地位就和北京的國貿、建國門差不多。同時港區也是東京房價排行第4的地方。

東京 23 區的居民平均年收入排名就能看出來，港區最高，902 萬日元，折合人民幣 54 萬

港區這最近放出一個樓盤，叫做白金台，位置極好，東方鐵塔近在咫尺，慶應大學在它周邊，周邊大使館林立。步行三分鐘就是地鐵站。那麼這個樓盤的價格是多少呢？

826 萬！按我們的建築面積算，除掉 15% – 20% 的公攤，單價才 8 萬多。

當然，中國普通中產也不會專門投富人區，所以他們比較樂意去看千代田區最中心位置普宅和小戶型，這裡的價格就要便宜很多，猿楽町一套 2002 年的套內 23 平米的單身公寓，總價人民幣 153 萬，套內單價 6.65 萬，如果出租一個月有 6000 元。

如果覺得 5 萬多平還貴，那沒事，日本因為交通發達，買套郊區的出租也是極好的。

來日本投資房產的普通人想的是，囤幾年，房價總會漲上去的吧？畢竟日本還有一個 “2020東京奧運行情”，這都讓投資日本房產充滿了想像。

在日本炒房，還挺不賺錢的

然而現實是殘忍的，日本人民都不熱衷於買房炒房，憑什麼你們就相信自己過去這房價就會突突突的狂漲？

你們說是因為日本年輕人沒有錢買房。

不是你們想的那樣。在日本，一個工薪族大約工作 6-10 年就能支付一套房子。他們不買房主要是因為租房更加方便而已。

1、三年一換崗是日本大企業的普遍做法，如果買房，遇到調動工作就很麻煩；

2、日本房子租售同權，沒有特別好的醫療教育附加值，這些年的漲幅也很小；

3、很多人退休後都會選擇回老家，房子折舊後賣不起價，甚至還要虧；

4、各種維護成本和稅費太高，結婚後會有一套房子自住，但不會多買，畢竟遺產稅也很高（1,000 萬日元以下為 10%，3000 萬日元以下為 15%，5000 萬日元以下為 20%，依次累積，超過 3 億日元稅率就達到 50%。)

5、很多家庭選擇將錢花在教育、旅行而不是買房上。

說白了，在日本，買房並不完全是剛需，就算結婚，丈母娘也不一定會逼著年輕人買房。

此外，日本的房子也並不存在保值的效果。首先，日本的土地是私有制的，房子其實不值錢，也就土地值幾個錢。

目前日本逐步進入老年化社會，房子的成交量和供給量都在減少。

2017年，首都圈（東京都 + 3 縣），3,600 萬人的都市圈，2017年的新房供給 35,898 戶，成交約 3 萬戶，二手房成交 37,329 戶，合計成交約 6.7 萬戶。

首都圈 2017 年供應的 3.5 萬套新房中，契約戶數即成交 29,858 套，不到 3 萬套，去化率 82.3 %。其中只有 1.6 萬套是東京 23 區的。

3,500 萬人，一年才成交不到 7 萬套。還不如北京的三分之一。

另外，和國內不一樣的是，日本的二手房其實升值空間並不大。新房和二手房的總價值相差快一倍了。

所以，雖然在日本買房租金很高，但是如果不是自住而去炒的話，依舊不划算。比如在新宿這種核心地段買 107 平的兩房用於投資，人不住，月租 1.5 萬。

月租 1.5 萬減掉月供 8,000 和持有成本 3,000，還剩 4,000，完全可以租金抵月供，看似回報率不錯，但如果房價不漲，30 年後折舊賣，房子多半還要虧。

如果房價漲了，那麼對於盈利的部分還要征增值稅，5 年以內交易按 40% 交稅，5 年以上 20%。基本也賺不到什麼錢。

而豪宅市場，也沒有那麼火熱。根據資料顯示，整個首都圈，2 億日元（1,250 萬人民幣）以上的房產，2017 年只供應了 300 套左右。

日本很少有人炒房

實際上，在日本炒房成本也確是太高。國內 “一買一賣來錢快” 的那一套，在日本並不適用 —— 考慮到日本稅制規定的房產轉讓稅率，倒賣的操作空間很小。

不過，和泰國一樣，在中國人的努力下，日本的房產還是被中國人給炒上去了。

據日本國土交通省最新發佈的《不動産市場動向》調查，2018 年東京的房地產均價為 86.8 萬日元/平方米，比 2013 年上漲了 23%，一舉超過 1998-2013 長達 15 年間的漲幅。其中，中國資本在日本不動產市場海外資金中的占比，也從 2014 年的 5.5% 上漲至 2016 年的 16.2%。

“就是中國人硬生生把東京炒起來的。” 通過計算，一個仲介給出了這樣的結論，“通貨率才 1%，但房價卻漲了 10%。”